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贷款.别傻傻只看利率!挑选银行房贷三步骤 想转贷前先搞懂两件


2020-05-22


根据央行统计,8月五大银行新承作房贷利率仅1.626%,已连续9年多跌破2%,近2年房贷利率更在1.7%以下,处于历史相对低利水準。以银行过去经验来看,民众新增房贷多落在第四季,目前银行已陆续推出低利房贷专案抢市,究竟市面上哪个房贷和转贷方案最划算,民众又该如何挑选?

住商不动产企划研究室经理徐佳馨表示,一般来说,民众在挑选房贷专案时,可从三面向评估,包括第一、贷款成数;第二、贷款利率;第三则是评估额外的费用,例如鉴价费、帐管费、开办费、徵信费和手续费等,各银行规定均不相同,建议可多加比较。

观察目前市面上的银行房贷专案,公股银行和民营银行分别聚焦不同客群,民营银行主攻首购族、转贷以及换屋族;公股银行则是偏好千大企业员工和公教人员,其中综观各家房贷专案,最低贷款利率杀到1.56%起,贷款成数最高为85成,至于最长贷款年期为40年,而手续费则3000元至20000元不等。

细究各家房贷专案的差异,包括利率、贷款年限、宽限期、手续费和适用条件等,徐佳馨建议,将上述的项目釐清后,再针对自身条件进行评估,才能够掌握房贷商品的全貌,若只比较利率的话,不一定能挑选到适合自己的银行房贷专案。

此外,目前几乎每家银行都有提供宽限期的申请,期限约1到3年不等,要留意的是,宽限期结束后,银行会对贷款发放金额,按照合约约定的本金利息平均摊还。

也就是说,虽然房贷族在宽限期内还款压力减轻,但一旦期满后,每个月不仅要摊还利息,连之前的本金也要一併摊还,每个月的还款压力将会倍增,原本用30年摊还的本金,可能压缩到27年来还,甚至更短。因此,有银行高层就建议,民众申请宽限期后,一定要提前準备多一点本金,才不会造成日后的还款压力。

目前全球进入升息循环,美国联準会维持稳步升息步伐,市场认为台湾央行也将蠢蠢欲动,即便日前央行利率连九冻,但央行总裁杨金龙也再次示警,提醒民众要未来利率变动的风险。然而,聪明的房贷族早有因应措施,可能会透过「转贷」追逐低利的策略,来降低房贷负担。

所谓房屋转贷,是将现有房贷余额,交由另一家银行承作。Money101.com.tw 台湾董事总经理周纯如表示,转贷除了考量利率减码优惠之外,还需要将必要成本考量进去,包含代书费、涂销费、违约金、地政设定规费、新贷款的开办费以及代偿费用等,否则,减轻了利息压力,却赔了费用成本,得不偿失。

周纯如就建议,房贷族在转贷前,可先评估两大面向。包括第一、试算申办新贷款是否划算。假设新贷款的利率比原本贷款优惠0.25%,以贷款100万元来试算,一年能省下2500元的利息,总贷款为300万,一年下来共省下7500元利息,再与转贷费用成本衡量,若转贷的费用成本超过省下来的利息,那就不划算。

第二、房屋的市值是否上涨以及申贷人的信用状况、财力条件,能否为自己争取到更佳的贷款额度、利率,也是需要审慎评估的。

整体来看,买房进行房屋贷款前,手头一定要有足够的自备款,且要保持良好的信用纪录,并与银行维持良好的往来,才有机会争取到较高的贷款成数;另外,选择市中心的房屋,也比较容易贷款,因为提供的房屋价值愈高,拿到的贷款额度通常也会比较高。

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